1、缩短了贷款期限

如果调整房贷利率后，又缩短了贷款期限，自然会导致每月分摊的本金和利息更多，从而导致月供无明显变化。建议查看利率调整前后的剩余贷款期限，就可以知道是否缩短了期限。

举例说明：

假设贷款本金80万、贷款期限30年、等额本息方式还款、调整前的利率4.9%、调整后的利率4.3%、已还贷2年，则：

调整前：每月月供4248.95元。

调整后：在不缩短期限的情况下，每月月供3974.74元;若将贷款缩短为26年，则每月月供为4133.14元，月供不减反增。

2、不在本次调整范围内

不在本次调整范围内：本次房贷利率调整，仅针对首套住房贷款。如果属于二套房或者当前房贷存在拖欠的情况，都无法调整。

3、包含原贷款利率的利息

房贷利率的调整时间是从2023年9月25日正式执行，也就是说，从9月25日开始按照新利率计算房贷利息，而9月25日之前的利息仍然按照之前的利率计算。因此，在10月份要还的月供中，将包含大量原贷款利率的利息，从而导致月供变化得非常少。其实，用户可以通过贷款银行手机银行APP，从11月份开始看，就能发现月供有明显变化。

4、二套房转首套房的未主动申请

很多用户在办理房贷时，受限于当时的首套房认定政策，被界定为二套房，比如将首套房卖掉，重新贷款买房。但是，在当前“认房不认贷”的政策下，只看用户名下(以家庭为单位)房产数量，而不关心房贷记录，对于名下实际只有一套住房的用户，也可以参加本次利率调整，但需要用户主动申请，并且相关的证明材料。如果用户未主动申请，自然也就无法享受利率调整。

存量房贷利率降低能省多少钱?

据测算，以100万房贷为例，如果当时存量房贷发生时最低下限是4.65%，购房者当初最高是按6%左右购房，调整之后，100万30年期限的房贷，月供可从每月5995元降至5156元，最多下调840元左右。

“整体来说，对于有存量房贷款的购房者，特别是利率在5%-6%的购房者，很可能房贷降低100个基点以上，但具体幅度还要视购房者与银行协商的结果。”

具体来讲，存量房贷利率起码下降20个左右基点是有希望的，但是再大力度的话则取决于各家银行了。各银行可根据实际情况加大下调的力度，预计能够达到下降40-50个基点就相当不错了。由于银行也有自身的考量指标，因此，对于存量房贷利率的下降暂时不要期望那么高。”